主题：瑞银中国房地产大调查：房价真的会崩盘吗？

了解市场需求，才能更好地把握价格趋势。要想知道中国房价是否真的会崩盘，首先要清楚中国房地产市场的消费者有什么样的消费心理特征？瑞银的一份调查对围绕这一问题的各种细节进行了深度分析。

瑞银的调查结果显示，购买单套总价在50-200万元之间的自用型房屋的需求强劲，反映消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。调查结果说明，只要有合适的房屋产品，通过降低抵押贷款利率且/或下调首付比例来放松政策在刺激需求、 缓解房地产市场低迷程度及其对经济的影响方面就应该是有效的。

调查数据结果：

住房自有率相对较高，达到68%，另有19%的受访者住在父母或亲戚所购买的住房中。意料之中，一线城市住房自有率最高，为70%。年轻人（21-30 岁）和单身的住房自有率最低。我们调查中受访者68%的住房自有率与其他市场相似，但如果包括家庭成员拥有的住房情况，实际住房自有率达到87%，从全球看较高。

购房意向：

整体看，有四分之一的中国消费者表达了在2015年购买一处房产的意向。只有8%的受访者表示无意购房。一线城市购房意向更强，尤其是广州（在2015年购房）和北京（在2016年购房）。我们注意到一线城市仍在实施限购令，消费者拥有的住房套数不得超过两套。在打算购买一套房的受访者中，略超半数都是自住需求，五分之一是纯需求。对于2015-2016年，在有购房意向的消费者中，有近三分之一都更青睐华东地区，其次是华南。从NAV看，万科A、保利地产及招商地产在华东和华南（合计）的敞口最大。

下表总结了购房者购买一套自住房的预算情况。对于一线城市，平均预算为16,626 元/平米，二线城市为9,293 元/平米，三线城市为8,377 元/平米。同样，华中和东北地区消费者愿意接受的房价更低一些，而华南和华东则更高。意料之中，上海的价格最高，为18,861元/平米。

购买新房的动机：

性购房：

对于2015-2016年，华东地区有三分之一的潜在购房者以为目的，华南和华北在这方面分列二三。在地区和层次的市场中，型购房者的预算都高于自用型购房者，部分原因可能是他们更倾向于在购房。不过，在北京和上海，性购房预算稍低于自用性购房预算。绝大多数型购房者都打算将房屋出租。相对而言，在华东及北京，打算将房屋空置的型购房者较多。

消费者对房地产市场的看法：

消费者的主要顾虑包括房价高，政策调整风险以及可能征收房地税。推迟购房时间的主要原因有房价可能下跌或过高，已经有房以及需要攒首付。消费者对今后三年的房价走势看法不一，略少于三分之一的消费者看涨，略多于三分之一的消费者看跌，其余则认为房价将保持平稳。消费者更看好一线城市的房价上涨前景。东北地区消费者更担心房价下跌。

对消费者来说，鼓励他们购房的最主要原因包括升职或加薪，房价下跌15%以上，以及按揭利率下降。对于可能开征房产税，消费者的顾虑看来较小。

购房资金来源：

超过一半的受访者认为过去12个月自己的经济状况得到了好转。在华南（包括广州），这种情况最为明显。这对购房者的负担能力而言是个利好消息。消费者对个人经济状况普遍持乐观态度，70%的受访者预计今后12个月自己的经济状况将改善。在自用型购房者中，表示打算交首付并申请按揭贷款的略多于一半，还有16% 的受访者表示打算申请公积金贷款。约三分之一的购房者表示将用自己的积蓄或在家人的帮助下付全款。就打算申请按揭贷款的购房者而言，其平均贷款价值比为55%。平均按揭期限为15年，各地区在这方面也较为一致。

购房资金来源：

超过一半的受访者认为过去12个月自己的经济状况得到了好转。在华南（包括广州），这种情况最为明显。这对购房者的负担能力而言是个利好消息。消费者对个人经济状况普遍持乐观态度，70%的受访者预计今后12个月自己的经济状况将改善。在自用型购房者中，表示打算交首付并申请按揭贷款的略多于一半，还有16% 的受访者表示打算申请公积金贷款。约三分之一的购房者表示将用自己的积蓄或在家人的帮助下付全款。就打算申请按揭贷款的购房者而言，其平均贷款价值比为55%。平均按揭期限为15年，各地区在这方面也较为一致。

首付资金来源主要是个人储蓄（62%）；部分购房者（19%）表示可能卖掉一些股票来换取首付资金。15%的受访者表示在首付方面将寻求父母或其他家庭成员的帮助。很少一部分受访者（4%）称将卖掉现有房产，以获得首付资金。